Bên cạnh phân khúc căn hộ chung cư thì thị trường đất nền hiện cũng đang diễn ra hết sức sôi động, thậm chí tạo nên những cơn sốt đất khiến các nhà đầu tư lao theo mà không cân nhắc kỹ càng. Khá nhiều tổ chức/cá nhân vì thế mà lên kế hoạch lợi dụng sự thiếu hiểu biết của khách hàng để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Vì vậy, để tránh những rủi ro trong giao dịch mua bán nhà đất, thủ tục mua đất nền dự án là một trong những điều quan trọng mà nhà đầu tư cần nắm vững!

Đừng nhìn vào giá/m2, hãy xem chỗ đầu tư là ai?

Hiện nay cho thấy nhiều dự án đất nền có giá bán khá rẻ, từ vài triệu cho đến vài chục triệu/m2 tùy khu vực. Nhưng theo ý kiến của các chuyên gia thì nếu giá bán của đất nền mà bạn dự định mua thấp hơn nhiều so với giá bán đất nền của các dự án lân cận thì bạn nên tính toán đến tính khả thi và năng lực hoàn thiện dự án. Không nên thấy dự án đất nền giá rẻ mà lao vào vì có thể gặp các dự án đang chết hoặc tính khả thi thấp.

Chính vì vậy, tìm hiểu kỹ hơn về uy tín chủ đầu tư là một trong những thủ tục mua đất nền dự án quan trọng nhất trong quyết định có nên mua đất hay không. Một chủ đầu tư uy tín chắc chắn sẽ giúp bạn có những giao dịch thuận lợi, an toàn. Dưới đây là một số yếu tố mà bạn cần tham khảo:

§  Chủ đầu tư có tư cách pháp nhân không?

§  Tiểu sử chủ đầu tư có tốt hay không? Năng lực tài chính mạnh thể hiện trên báo cáo tài chính năm gần nhất?

§  Chủ đầu tư có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản bao lâu? Đã thực hiện những dự án nào? Phản hồi của khách hàng về dự án đó như thế nào?

§  Chủ đầu tư có bị vi phạm hoặc bàn giao không đúng thời hạn dự án nào chưa? Cách sửa chữa sai phạm của họ như thế nào?

Nghiên cứu thực tế hiện trạng dự án đất nền

Mục đích quan trọng nhất khi đi xem thực địa dự án là để xác định những thông tin quảng cáo về dự án có đúng hay không. Vì vậy, các bạn cần phải để ý kĩ các hạng mục:

§  Vị trí dự án: chỉ khi đi thực tế bạn mới có thể biết rõ thời gian tới đây mất bao lâu và quãng đường di chuyển có thuận tiện không…

§  Tiện ích nội khu và ngoại khu dự án: thống kê xem có đủ như trong quảng cáo mà nhà đầu tư gửi không.

§  Cơ sở hạ tầng xung quanh: đường xá quy hoạch ra sao, có mở rộng đường không? 

§  Khu dân cư xung quanh: đông đúc không, dân trí và mức độ an ninh  như thế nào?

§  Tiềm năng phát triển: phải có dân cư kéo về sinh sống, hoặc xung quanh là khu công nghiệp thì mới khả thi.

§  Tiến độ thi công dự án: dự án khởi khi nào khởi công và tiến độ xây dựng ra sao?

§  Chất lượng thi công từ nhà ở đến hạ tầng (đường, điện, nước).

Giao dịch giấy tờ rõ ràng, hồ sơ pháp lý có được như sau:

Đây cũng là một hiện trạng dự án đất nền quan trọng bạn cần lưu ý. Để giao dịch đất nền dự án được rõ ràng. minh bạch, bạn cần chủ động yêu cầu  chủ đầu tư dự án trình những giấy tờ cần thiết để chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý… cụ thể như sau:

1/Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp

Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư lô đất cần chú ý đến lĩnh vực kinh doanh cần có chức năng xây dựng và đầu tư các dự án bất động sản thì mới hợp pháp.

2/Quyết định phê duyệt chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500

Quyết định phê duyệt tỷ lệ 1/500 này nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Chi tiết bố trí tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất đều được thể hiện trên bản đồ quy hoạch này. Từ đây người mua đất biết được quy hoạch tổng thể mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, giúp định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.

§  Nếu trong Quyết định có quy định chi tiết về các chỉ tiêu xây dựng nhà ở (cấp nhà, chỉ giới, số tầng, độ cao tầng, khoảng lùi xây dựng,…) thì không bắt buộc phải có Giấy phép xây dựng.

§  Trường hợp quy mô dự án của bạn nhỏ hơn 5ha thì không bắt buộc phải có Phê duyệt chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 mà thay vào đó là Phê duyệt quy hoạch mặt bằng tổng thể của cơ quan có thẩm quyền.

3/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Khi dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ, phải được cơ quan có thẩm quyền cấp công văn chấp thuận chủ trương đầu tư. Cụ thể, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố sau:

§  Năng lực chủ đầu tư

§  Nguồn gốc quỹ đất

§  Quy hoạch khu đất

§  Tham vấn ý kiến các ban ngành có liên quan (hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện lực, cấp thoát nước, PCCC ngoài hàng rào để tránh tình trạng thi công chồng chéo lên đất ngầm gây cản trở, hư hại)

Sau đó làm tờ trình lên UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.

4/Giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ quan trọng của cơ quan nhà nước xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình…. theo nguyện vọng trong phạm vi nội dung được cấp phép. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng:

§  Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 được phê duyệt. 

§  Đảm bảo các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng thiết kế đô thị, các yêu cầu về an toàn đối với công trình xung quanh.

5/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn được gọi là Quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay gọi đơn giản là Sổ đỏ. Cần đặc biệt lưu ý 5 điểm sau:

§  Địa chỉ khu đất

§  Diện tích

§  Hình thức sử dụng 

§  Mục đích sử dụng đất: cần lưu ý là mua đất ở (đất nền thổ cư)

§  Thời hạn sử dụng đất: Đối với tổ chức đứng tên thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm, cá nhân đứng tên thời hạn sử dụng là lâu dài.

Tránh trường hợp mua đất nền chung sổ

Nếu bạn không tìm hiểu kỹ để mua phải mua đất mà sử dụng sổ chung thì sau này có vấn đề tranh chấp xảy ra, bạn sẽ gặp khá nhiều rắc rối. Chẳng hạn đối mặt với những vấn đề như: không thể tách sổ do không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy định, có người chịu thỏa thuận có người không và đặc biệt nếu mua đất sổ chung bạn có thể không xác định được vị trí đất của các nền đất ấy.

Lưu ý tiến độ thanh toán tiền

Với những khu đất nền giá rẻ hoặc mua theo dạng trả góp, bạn sẽ phải trải qua nhiều công đoạn phức tạp, do đó rất cần nhờ tư vấn của luật sư hoặc người môi giới bất động sản có kinh nghiệm. Đặc biệt, khi ký hợp đồng, bạn phải xem xét kỹ lưỡng các văn bản, giấy tờ liên quan, hồ sơ pháp lý của dự án. Quan trọng là dự án đó có được gọi là đất sạch hay không, bởi vấn đề giải phóng mặt bằng hiện nay là vấn đề khá gian nan.

Ngoài ra, bạn cũng nên lưu ý thêm những điều sau để thương lượng được giá cả chính xác:

§  Nếu người mua quá hạn 15 ngày không đóng đủ tiền như hợp đồng quy định thì thường sẽ bị phạt ¼ giá trị hợp đồng và chủ đầu tư có toàn quyền quyết định.

§  Một số dự án có chương trình liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn. Tuy nhiên, chúng thường chỉ hỗ trợ cho người mua có thu nhập ổn định và khá cao, do đó cần xem rõ bạn có thể vay bao nhiêu trước khi đầu tư.

Trên đây là một số lưu ý về thủ tục mua đất nền dự án mà chúng tôi đã tổng hợp được. Hy vọng sẽ hữu ích và giúp cho bạn nhanh chóng sở hữu được khu đất trong mơ của mình một cách hợp pháp nhất!