Luật kinh doanh bất động sản là một văn bản pháp luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Luật được ban hành mới nhất năm 2014, điều chỉnh những vấn đề phát sinh trong mua bán, chuyển nhượng, kinh doanh dịch vụ bất động sản...tất cả những vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Cùng tìm hiểu những điểm cần lưu ý trong luật kinh doanh bất động sản 2014. 

Điều kiện về vốn trong luật kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong đó có quy định số vốn tối thiểu đối với doanh nghiệp, hợp tác xã... để kinh doanh bất động sản là 20 tỷ đồng. 

Quy định về số vốn này nhằm mục đích đảm bảo việc kinh doanh, xoay vòng vốn ổn định để việc kinh doanh diễn ra được thuận lợi. Bởi  động sản là một lại hàng hóa có tính đặc thù, có giá trị cao nên quy định về số vốn này là hoàn toàn hợp lý. 

 Đối với cá nhân, hộ gia đình kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ , không thường xuyên sẽ không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên phải thực hiện nghĩa vụ kê khai thuế đầy đủ với cơ quan có thẩm quyền. 

 Chủ đầu tư thực hiện kinh doanh bất động sản nhưng không thành lập doanh nghiệp theo quy định của nhà nước có thể bị phạt tiền từ 50 triệu đến 60 triệu đồng. (Theo quy định tại Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP)

Quy định về người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Tại khoản 2, Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản có quy định :

“ 2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.”

Việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở đối với người nước ngoài sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP. 

Chỉ phải nộp tối đa 95% tiền mua nhà nếu chưa được cấp sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản, trong trường hợp bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay tài sản gắn liền với đất thì khi đó bên bán không được thu quá 95% giá trị của hợp đồng. 

Số tiền còn lại sẽ chỉ bị thanh toán khi được cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ. 

Mặt khác, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản quy định, chủ đầu tư phải tuân thủ theo đề nghị cấp sổ đỏ của bên mua, bên thuê nhà đất trong vòng 50 ngày.

Khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về vấn đề chủ đầu tư không làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua sẽ bị phạt từ 250 triệu đến 300 triệu đồng. 

Điều kiện hành nghề môi giới bất động sản

Điều kiện để hành nghề môi giới bất động sản theo quy định pháp luật như sau:

Cá nhân, tổ chức muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, và phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. 

Nếu cá nhân kinh doanh độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới. Và phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đầy đủ cho nhà nước. 

Mức phạt 300 triệu nếu chuyển nhượng nhà chưa có sổ đỏ

Sổ đỏ là giấy tờ ghi nhận chủ sở hữu đối với nhà đất. Chủ đầu tư dự án nếu chuyển nhượng mà chưa có sổ đỏ có thể sẽ bị phạt đến 300 triệu đồng. 

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP có quy định chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản sẽ bị phạt từ 270 triệu đến 300 triệu đồng. Các trường hợp sau:

Chuyển nhượng không đúng thủ tục pháp luật quy định.

Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án mà không đảm bảo các yêu cầu và các điều kiện theo quy định

Chuyển nhượng khi chưa bất động sản chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc đất đang có tranh chấp.

Thực hiện bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo đúng tiến độ. 

Bán Nhà ở hình thành trong tương lai phải được sự bảo lãnh của ngân hàng

Theo quy định tại Điều 5 Luật KD BĐS, công trình xây dựng, nhà hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh, tuy nhiên phải tuân thủ theo quy định của pháp luật, cụ thể là:

Điều 55, Điều 56 có quy định:

Phải có giấy tờ chứng minh đầy đủ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế thi công phải được sự phê duyệt từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các loại giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu phải được cơ cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 

Chủ đầu tư muốn bán, cho thuê nhà ở thì phải gửi thông báo đến cơ quan quản lý cấp tỉnh và phải nhận được  văn bản trả lời từ cơ quan này. 

Các chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh. 

Trường hợp nếu cho thuê hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai, mà chưa có ngân hàng bảo lãnh theo quy định thì khi đó chủ đầu tư sẽ bị phạt từ 250 - 300 triệu đồng. 

Trên đây là những thông tin cần chú ý nhất trong Luật kinh doanh bất động sản. Mọi thắc mắc cần giải đáp xin vui lòng để lại số điện thoại để được tư vấn nhanh nhất.